黄应明律师，深圳资深合同律师,现执业于北京市中闻（深圳）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

商铺出租协议

商铺出租协议

商铺出租协议

　　出租方：__________集团有限公司

　　承租方：__________食品有限公司

　　根据及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，订立本协议。

　　一、租赁物的状况

　　1-1甲方出租给乙方的商铺系坐落在__________街__________号“__________购物中心”b楼二层整个楼层的在建建筑。该商铺建筑面积约为__________余平方米，现双方约定按__________平方米标准计算，最后实测面积多于或少于_______平方米的，均按__________平方米计算，不作调整。附该商铺的平面图。

　　1-2甲方为该商铺的房地产权利人，有全部的、无任何瑕疵的法定权利、权限和能力签署本协议，享受和承担本租赁协议所保证的权利和义务。

　　1-3以下内容由甲、乙双方在本协议附件二中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该商铺和本协议终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据：

　　有关该商铺公用或合用部位的使用范围、条件和要求；

　　现有装修标准、附属设施和设备状况；

　　甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及租赁期满后附属设施的归属问题

　　其他甲乙双方认为应另行约定的有关事宜。

　　1-4甲方b楼地面车位，乙方均有权无偿使用。地下停车车位，经双方商议后，提供一定数量供乙方使用。

　　二、租赁物的用途

　　2-1乙方向甲方承诺，对所租赁商铺的使用范围与乙方的经营范围相符。乙方经营范围进行调整的，该商铺的使用范围也可进行相应调整，无须征得甲方同意。

　　三、租赁期限

　　3-1除非甲乙双方按本协议约定提前终止协议，本协议商铺租赁期限为______________年，自__________年_______月________日起至__________年________月________日止。

　　3-2租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。

　　四、租金支付

　　4-1该 商铺的租金采取固定租金的方法，按建筑面积____________平方米__________天或__________个月计算。第_________________年至第__________年每天每平方米租金为__________元，每年年租金为__________元；第__________年至第__________年每天每平方米租金为__________元，每年年租金为__________元；第__________年至第__________年每天每平方米租金为__________元，每年年租金为__________元；第__________年到第__________年每天每平方米租金为__________元，每年年租金为__________元。

　　4-2甲乙双方在本协议签定后_________________日内，乙方向甲方支付__________个月租金作为定金，正式开始计算租金后该定金抵作租金，以后每6个月支付一次，起租前7天内交清下6个月租金，以此类推。交款地点：甲方财务部门。付款帐号：______________________________。

　　4-3进场时间为乙方收到甲方大楼竣工验收合格后发出的进场装修通知书之日。甲方不收取进场装修日后6个月内的租金。如因进场装修日后__________个月的截止期与协议约定的租赁起始日不一致的，则租金按实际承租期限及上述4-1条款各期租金标准计算。如整个租赁期限超过__________年的，超过部分按上述4-1条款的最后一期的租金标准计算，即按每平方米每天__________元计。

　　五、租赁物的交付与返还

　　5-1乙方收到甲方发出的进场装修通知书视为甲方已向乙方交付了租赁物。

　　5-2甲方交付的租赁物应具备以下条件：

　　5-2-1甲方负责在一楼大厅位置免费安装一至二楼的楼梯。 　　5-2-2甲方负责安装消防系统、新风系统及独立的中央空调系统，并保证该消防系统能得到政府有关部门的审批通过。

　　5-2-3甲方在二楼层为乙方提供排烟、排污出口。

　　5-2-4甲方为二楼层安装无框架落地白玻。

　　5-2-5甲方负责提供__________kw用电量。

　　5-3乙方书面通知甲方接收商铺的日期视为商铺返还日。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本协议的租期届满后返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按__________元/平方米向甲方支付该商铺占用期间的使用费。

　　5-4商铺返还前，乙方应自行拆卸并搬走其在该商铺内的所有设施、物品及增添的附着物。如果乙方的拆卸或搬迁给该商铺或甲方的任何其他财产造成损坏，乙方应立即予以修复或向甲方作出赔偿。

　　5-5商铺返还时遗留在该商铺内属乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方承担。甲方的处理措施及费用必须合理。

　　六、商铺的装修及维修

　　6-1甲方允许乙方按其经营需要，在不影响商铺主体结构的前提下，自行设计并装修。乙方应在装修之前向甲方提交设计图纸和施工方案，甲方应在合理时间内作出决定。乙方提交的设计图纸和施工方案未经甲方书面认可并经有关部门审批通过的，乙方无权擅自进场装修。对于乙方提交的装修方案，甲方应在15天内给予明确的书面答复决定。

　　6-2租赁期间，甲方在接到乙方发出的书面维修通知三日内应及时对租赁物进行维修。甲方未及时维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。

　　6-3租赁期间，乙方应合理使用该商铺及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该商铺及附属设施受损的，乙方应负责维修。乙方不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

　　6-4除本协议及其附件规定之外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备，如影响出租房屋主体结构的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定须向有关部门批准后，方可进行。乙方的装修或者增设附属设施和设备如不影响出租房屋主体结构的，可自行进行，无须征得甲方的书面同意。乙方增设的附属设施和设备归乙方所有，维修责任由乙方自行承担。

　　七、甲方的权利、义务

　　7-1甲方有权 按本协议的约定向乙方收取租金。

　　7-2甲方交付商铺的日期不晚于__________年__________月__________日。

　　7-2因出租商铺产生的所得税、房产税及其他与出租商铺有关的税、费，由甲方承担。

　　7-3租赁期内，甲方不得无故干涉乙方的经营自主权。甲方在遇到火灾、地震等突发事件时，可在不通知乙方的情况下进入该商铺。

　　7-4租赁期内，甲方如需出售该商铺的，应提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。

　　7-5租赁期内，如果甲方将该商铺出售给第三方的，应将本协议出示给受让方，并确保乙方拥有连续完整的租赁权。

　　7-6甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容及其它国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费。

　　八、乙方的权利、义务

　　8-1乙方应按本协议的约定支付租金。

　　8-2乙方负责申报及缴纳因经营所产生的各种税费。

　　8-3租赁期内，乙方承担使用该商铺所发生的水、电、煤气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算。

　　8-4乙方拥有完整合法的经营自主权。

　　8-5乙方对商铺招牌的设计和安装应当遵守甲方的统一规定，并经政府有关部门批准。乙方有权在二楼与三楼之间整圈外立面设置广告牌。

　　8-6乙方负责租赁期间商铺内的人身、财产的安全。对于因在租赁商铺内发生的任何事故，包括但不限于斗殴、火灾、烟雾、水浸或任何物质的溢漏等造成的人身伤亡和财产损失，乙方承担甲方因此而遭受的所有损失，但因租赁物自身原因导致的除外。

　　8-7为避免8-6条款事由的发生，乙方应购买合适的保险。

　　8-8没有甲方的书面同意，乙方不得转租。

　　8-9租赁期间，乙方应服从甲方组建或聘请的专业物管公司统一的物业管理，并承担物业管理费。物业管理费按__________元/平方米•月收取。乙方承租门口专用区域的卫生和保安工作由乙方自行承担。

　　8-10租赁期内，乙方必须提供甲方所在地单独注册的营业执照、验资报告、税务 登记证给甲方，并按月向甲方上报统计报表。

　　九、协议的变更与解除

　　9-1经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更本协议。

　　9-2非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本协议。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本协议。协议自守约方发出书面通知书之日起即行解除：

　　甲方未按时交付商铺，经乙方书面催告后__________日内仍未交付的。甲方应向乙方双倍返还定金。

　　甲方交付的商铺不符合本协议约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的商铺存在缺陷，危及乙方人身、财产安全的。甲方除双倍返还定金外，还应向乙方承担装修费用、品牌损失费等乙方为履行本协议所发生的各项费用。

　　租赁期内，该商铺被鉴定为危房且按照法令不得用于出租的。甲方除双倍返还定金外，还应向乙方承担装修费用、品牌损失费等乙方为履行本协议所发生的各项费用。

　　甲方无正当理由拒绝乙方提交的装修方案，或该方案未经有关部门审批通过的，自该情形发生之日起15天内，乙方可以解除本租赁协议并不承担违约责任。如因甲方无正当理由拒绝乙方提交的装修方案而解除协议的，甲方还须同时双倍返还乙方已交付的定金；如因装修方案未经有关部门审批通过而解除协议的，甲方还必须同时返还乙方已交付的定金。

　　乙方逾期不支付租金，经甲方书面通知超过三个月仍未缴的；

　　乙方开业后又无正当理由闲置达三个月的；

　　乙方利用商铺从事非法活动的。

　　违反本条款第五、六、七项的，乙方应向甲方按月租金的__________倍支付违约金。

　　9-3甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本协议自行解除，双方互不承担责任：

　　商铺占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；

　　商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；

　　非甲方原因造成该商铺毁损、灭失的；

　　十、违约责任

　　10-1甲方未按时交付商铺的，除符合9-2第一项规定的依该项规定处理外，应按迟延履行期限承担每日2万元的违约金。

　　10-2乙方迟延交付租金的，除符合9-2第五项规定的依该项规定处理外，应按迟延履行期限承担日万分之四的违约金

　　10-3租赁期内，甲方不及时履行本协议约定的维修、养护责任，致使商铺损坏，造成乙方财产损坏或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任，但因乙方不合理使用商铺导致的损害除外。

　　10-4甲方违反7-6规定的协助义务的，甲方应赔偿乙方因此受到的所有损失。

　　10-4租赁期内，非本协议规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已提前交纳的租金不作退回，且应向甲方赔偿未到期租金的_______%作为违约金。甲方提前收回房屋的，应向乙方赔偿未到期租金的____%为违约金。如未到期租金的_______%少于解除协议前__________个月的租金总额的，甲方应向乙方赔偿相当于解除协议前__________个月的租金总额的违约金。同时，甲方还应赔偿因其违约使乙方遭受的一切直接和间接损失，包括但不限于乙方的所有装修费、寻找替代营业用房的租金差价、停业期间的利润损失、律师费和诉讼费。

　　十一、其他

　　11-1本协议的签订、履行、解释、效力均适用中华人民共和国法律。

　　11-2若本协议的部分条款被认定为无效，不影响协议其他条款的法律效力。

　　11-3本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款和本协议规定不一致的，以补充条款为准。

　　11-4甲、乙双方如因履行本协议发生纠纷，应通过协商解决；协商不成的，双方一致同意提交杭州仲裁委员会仲裁。

　　11-5本协议一式五份，双方各执两份，另一份交房产行政主管部门登记备案。五份协议均具有同等法律效力。本协议经双方签字并盖章后生效。

甲方：____________________

签字：____________________

日期：____________________

乙方：____________________

签字：____________________

日期：____________________

商铺出租协议

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房屋租赁合同的法律特征及法律效力审查

　　房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

　　房屋租赁合同的法律特征

　　1.房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列人破产财产，出租人有取回权。

　　2.房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。

　　3.房屋租赁合同具有临时性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，第二百一十四条规定：;租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　房屋租赁合同的法律效力审查

　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

　　 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

　　 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

　　 是否进行过登记备案。、及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

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