陈德文律师，厦门经济合同律师，现执业于北京东元（厦门）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经1验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

买二手房时卖方毁约如何维权

二手房卖方毁约可以协商赔偿，如果协商不成功买房可以起诉解决。

一、二手房交易中卖方毁约如何打官司

1、写诉状

民事起诉状是启动法律程序的一个重要法律文书。恰当的诉讼请求，以及事实与理由的陈述和法律依据，都是决定官司胜败的重要因素。所以，写诉状要有好的构思和设计，否则，不仅会影响诉讼结果，有时还会造成费用的损失。

2、立案

首先要选择一个有管辖权的法院，然后递交诉状和证据及其他相关材料。拿到法院受理通知书后，等待法院传票通知开庭。

3、开庭

开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。法庭调查阶段的举证、质证是专业性很强的诉讼行为。辩论阶段是充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候。其目的是说服法官和对方当事人认可自己的观点。辩论结束后等待法院判决。

4、判决

开完庭后作出判决是法院的工作。当事人在拿到判决书后，如不服判决要及时上诉启动二审程序。否则，一审判决生效，双方争议的问题要按照判决履行。

5、执行

判决生效后，如当事人不在判决确定的期限内主动履行义务，另一方当事人应及时申请法院执行。拒不履行判决法院可以采取拘留、罚款措施，严重的可以追究刑事。

二、卖方违约的原因

1、房主会以所售房屋是，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房屋;

2、房主认为所售房屋是政策规定的不允许出售的房屋类型;

3、房主以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效;

4、房主以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。

三、二手房买卖的步骤

1、评估价与最高贷款额

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、竣工年代与贷款年限

银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

3、贷款银行的选择

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

4、还款方式的选择

银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

5、收入证明与还款能力

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

6、贷款的成数和利率

各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。

7、借款人自身相关情况

个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

二手房交易中中介常用的不正规的手段有哪些

一、利用政策当幌子

房产政策总是在不断变化，购房者在购房之前或者售房者在卖房之前如果没有仔细了解政策，那么中介就可能会拿政策当幌子，以此忽悠买卖双方。比如，在交易时，有些中介会利用购房者不了解税费的相关政策，就忽悠购房者多交税费，增加了购房成本。那么为了避免遇见这种情况，买卖双方就可以认真留意近期的与房产相关的新闻，或者咨询相关政府部门就可以了。

二、抬高价格任人砍

很多中介在跟购房者讨论价钱的时候，一般最后成交的而价格会比之前喊出的价格要优惠很多，这时就会有很多购房者觉得自己占了便宜，但实际上中介只不过是用了“抬高价格任人砍”的手段。这种手段看似危害不大，但有可能干扰购房者的购房决策，以至于陷入被动境地，因此如果购房者真的打算购买，不妨与卖家面对面讨价还价，慢慢商谈，这样就避免中介在中间“动手脚”。

三、胡乱承诺不算数

为了促成交易，有少数中介公司会对购房者提出的所有要求都满口答应，并爽快做出各种承诺，而一旦自己的要求达到，便又会找出各种理由推诿。因此，在这里需要注意的是，一旦中介做出任何口头承诺，购房者都可要求其以白纸黑字形式保留下来，以免在日后发生纠纷之后空口无凭。

四、出馊主意避新政

为了规避新政，有一些中介会为顾客出馊主意，比如避税、争取更优惠的贷款等等，虽然这些注意听起来很有诱惑力，但是购房者也应该清楚注意背后的风险，如果应允下来，那就会陷入不断地麻烦之中，所以还是远离为好。

五、催交“意向金”捆绑交易双方

有一些中介为了获取中介佣金，会想尽一切办法控制住买卖双方，其中最有效的办法就是让购房者交钱，让售房者收钱。中介公司会想方设法让购房者支付意向金，然后让售房者收下定金，这样中介公司便有了收入，即使交易过程中发生变故，对它的收入影响不是很大。所以，如果购房者在没有完全下定决心之前，请勿轻易支付意向金。