黄应明律师，深圳资深合同律师,现执业于北京市中闻（深圳）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

什么是物的瑕疵担保责任及权利的瑕疵担保责任

　　核心内容：什么是瑕疵担保出卖人就买卖标的物上的权利瑕疵或物的瑕疵所承担的法定就是瑕疵担保。瑕疵担保分为两种，即物的瑕疵担保和权利瑕疵担保。接下来将为您详细解说什么是物的瑕疵担保及权利的瑕疵担保

　　1、权利瑕疵担保。

　　该是出卖人违反权利瑕疵担保义务的违约。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分。权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在；否则，出卖人不承。担权利瑕疵担保。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的。

　　2、物的瑕疵担保。

　　该是出卖人违反物的瑕疵担保义务的违约。物的瑕疵是指标的物欠缺约定或法定品质。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定；如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质量标准为依据。

　　不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准；如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。

　　因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人无权主张依约减轻或者免除瑕疵担保。

　　买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵的，无权主张出卖人承担瑕疵担保，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。

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　　物的瑕疵担保是出卖人违反物的瑕疵担保义务的违约，而权利的瑕疵担保是出卖人违反权利瑕疵担保义务的违约。两者是有区别的，对物的瑕疵担保及权利瑕疵担保……

买房签合同要注意事项

　　买房要注意什么签购房合同时间要注意开发商是否享有卖房的资质跟证书，购房合同的效力是否有瑕疵以及相关的权利义务等合同规定，安全谨慎是王道。要是买卖合同不小心丢了要怎么办有没有什么补救措施为您解答。

　　1、审查开发商是否具备商品房销售条件

　　签订《房屋认购书》之前，要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目，就算和开发商签订了认购协议书，也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，就要承担缔约过失，退还购房者交付的定金、利息。

　　2、规避受牵制条款

　　购房者签订认购协议书时，一定要注意认购书里是否有受牵制条款，例如：购房者在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方，直接认定为购房者的错误并且不退还定金，这是不合理的。所以，最好用市建委制定的认购协议书示范文本，或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。

　　3、不使用模糊概念

　　在签订认购协议书时，一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了，如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是均价、折扣价等模糊字眼，一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。

　　4、格式条款进行认真审查

　　认真审查认购协议书的格式条款，并提出具体的补充条件，尤其是关于定金的约定要特别注意。另外，最重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同，这两者的法律意义是不一样的。

　　5、注意认购协议书中权利义务的对等性

　　原则上来说，认购协议书要保持对双方平等互利的原则，但大部分情况下，购房者与开发商签订的认购协议书，都是由开发商单方面提供的，对购房者来说限制较多。例如，协议中;价格或者房号保留10天;，这句话应该是指开发商的单方保留，但有的开发商就会偷换概念，将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。

　　买卖合同丢了怎么办

　　在不同的时期所采取的补救措施各不相同，大致分为以下三种：

　　1、购房合同没有做预售登记前

　　如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费，约二百元左右。

　　2、购房合同做完预售登记，没开始办理银行按揭前

　　如果购房者丢失合同，所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废，到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用，合同的工本费，新合同的印花税。

　　3、购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后

　　如果购房者丢失合同，除需要办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押，因为原先的购房合同已经注销了，换成新的合同，也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了，尽管购房合同里面的内容没有变化，但依据《合同法》规定，该借款合同已经发生变更，所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。

　　买房是人生的一件大事，住的安全、安心才是关键，房屋产权清晰，与购房合同的基本信息相符合，权利义务明确，合同安全合法合理等事项，都是买房时需要注意的，按揭贷款取得房屋后记得及时还款，逾期还要支付滞纳金。